DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

Défini et régi par les dispositions des articles L.145-1 à L.145-60 du Cde de Commerce, le statut des baux commerciaux est un statut particulièrement protecteur pour le preneur, et s’applique dès lors que sont réunis quatre conditions principales, à savoir :

Ø  l’existence d’un contrat de bail,

Ø  l’existence d’un local,

Ø  l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal,

Ø  l’immatriculation du locataire ou preneur au RCS ou au RM pour les lieux loués.

Ce statut offre ainsi une certaine stabilité pour le preneur dans le cadre de l’exercice de son fonds commercial, artisanal, ou industriel, lui permettant ainsi d’assurer une pérennité et une stabilité de son fonds lui permettant de garantir et d’assurer  la fidélisation de sa clientèle.

Si, hormis l’existence d’un bail dérogatoire, le bail commercial est conclu pour une période minimum de 9 ans au profit du preneur, il n’en demeure pas moins que le bailleur ne peut indéfiniment être engagé dans une relation contractuelle avec son locataire, le statut des baux commerciaux lui offrant la possibilité de mettre un terme au contrat dans certaines conditions et certaines circonstances.

En contrepartie, et à l’expiration de la durée du bail prévu contractuellement, le preneur dispose d’un droit au renouvellement de ce bail.

Pour rappel, le preneur a donc la possibilité, dans les six mois de la fin du bail, et a tout moment en cours de tacite prorogation de ce bail, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-10 du Code de Commerce, demander au bailleur le renouvellement de son bail, l’intérêt étant notamment de faire échec à la mise en place d’un bail commercial de 12 ans qui est alors exclu du principe du plafonnement concernant le loyer.

Pour rappel, élément important, la demande de renouvellement doit être formulée au gérant de l’immeuble et non pas au bailleur.

Dans cette hypothèse, deux possibilités :

Ø  Le bailleur dans les trois mois qui lui sont accordés, accepte le principe du renouvellement, les parties devant alors trouver un accord sur le montant du loyer, tout désaccord  permettant au bailleur de donner congé et rompre le bail, ou, dans l’hypothèse où les relations contractuelles se sont poursuivies malgré le désaccord sur le loyer, pendant une période supérieure à deux ans, il est considéré qu’un nouveau bail a été conclu sur la base du loyer pratiqué dans le cadre du précédent bail.

Ø  Le bailleur refuse le renouvellement, et doit alors procéder au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction dont l’objet est de compenser le préjudice subi par ce dernier du fait de la privation du local dans lequel il exerçait jusqu’à présent l’exploitation de son fonds commercial, artisanal ou industriel.

Pour précision, si le preneur dispose d’un droit au renouvellement de son bail, le bailleur dispose également d’un droit à congé, soit pour un motif grave et légitime caractérisé, sur une période supérieure à un mois et privant le preneur de toute indemnités d’éviction, soit d’un droit à congé donné avec renouvellement ou sans renouvellement.

Le principe du congé délivréà la requête du bailleur sans renouvellement est un droit découlant du droit de propriété constitutionnel, ce principe étant prévu, concernant les baux commerciaux, àl’article L.145-14du Code de Commerce.

Comme pour l’hypothèse de la demande de renouvellement formulée par le preneur, refusée par le bailleur, dans l’hypothèse du congé donné par le bailleur sans renouvellement, le preneur a alors droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Cette indemnité d’éviction doit être versée au preneur dans les deux ans de la date à laquelle le congé est délivré et doit ainsi permettre de compenser la privation du local jusqu’alors loué au preneur.

Le montant de l’indemnité d’éviction est fixé au regard notamment de la valeur marchande du fonds, mais doivent également être pris en compte les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation.

Il est important de prendre attache auprès d’un Conseil dans une telle hypothèse afin de pouvoir évaluer au mieux le montant de cette indemnité d’éviction.

Pour rappel, pendant cette période – entre la notification du congé sans renouvellement et le paiement de l’indemnité d’éviction – le preneur dispose du droit de rester en possession des lieux, jusqu’au règlement effectif de l’indemnité d’éviction et aux mêmes clauses et conditions que le bail qui a été rompu.

En outre, il convient de rappeler que le bailleur, et par application des dispositions de l’article L-145-58 du Code de Commerce, peut pendant toute cette période, entre la notification du congé et le versement de l’indemnité d’éviction, ou à tout le moins la fixation conventionnelle ou judiciaire du montant de cette indemnité d’éviction, exercer un droit de repentir, et ainsi renoncer au paiement de l’indemnité d’éviction et consentir au maintien du preneur dans les lieux, étant toutefois précisé, ainsi que l’a récemment rappelé la Cour de Cassation dans un Arrêt du 10 mars 2010, que le droit de repentir n’est possible que tant que le locataire est encore dans les lieux, et à condition qu’il n’ait pas loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, c’est-à-dire tant qu’un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l’exploitation du fonds, n’est pas caractérisé.

Bien que très protecteur des droits du preneur, il n’en demeure pas moins que le statut des baux commerciaux reste un statut protecteur complexe et qu’il offre un éventail et un nombre important de droits au preneur à qui il est recommandé de consulter son Conseil pour toute question relative à l’existence, à la vie ou la cessation de son bail commercial, qui reste un élément extrêmement important dans la vie de l’entreprise et pour la valorisation du fonds de commerce.

Johanna AZINCOURT

SELARL Philippe OLIVE –Johanna AZINCOURT

Cabinet d’Avocats

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