La Cour de Cassation, par un arrêt du 15 février 2023, n°21-12.698, rappelle que le maintien dans les lieux au-delà de la durée prévue pour les baux dérogatoires entraine une requalification du contrat en bail classique, et ainsi l’application du statut des baux commerciaux avec les obligations mais également les droits qui en découlent pour le preneur.

Dans cette espèce, il avait été régularisé un bail dérogatoire au terme duquel le preneur « était resté et avait été maintenu dans les lieux ».

Le Bailleur revendiquait l’existence d’un bail dérogatoire conformément aux engagements écrits et au contrat de bail régularisé par les parties, alors que le preneur revendiquait l’application du statut des baux commerciaux.

La Cour de Cassation précise qu’il convient de pouvoir caractériser une renonciation non équivoque du locataire à se prévaloir du statut du baux commerciaux.

En l’occurrence, les éléments invoqués par le bailleur sont retenus par la Cour d’Appel, à savoir la régularisation d’un bail dérogatoire et la reconnaissance de dettes requalifiées « d’indemnité d’occupation » et non pas de « loyers », mais sont rejetés par la Cour de Cassation qui considère que ces éléments ne sont pas suffisants pour caractériser une renonciation non équivoque à l’application du statut des baux commerciaux.

Il convient donc d’être particulièrement prudent en cas de recours à un bail dérogatoire si la volonté des parties est de ne pas se soumettre aux statuts des baux commerciaux

(Cass 3ème Civ. 15 février 2023, n° 21-12.698)