Par un arrêt en date du 09 mars 2023, la Cour de cassation vient délimiter les frontières de la garantie d’éviction due par le bailleur à son locataire contre les troubles de jouissance du fait des tiers et de son fait personnel, selon la nature du trouble.

Pour rappel, la garantie d’éviction a pour objet d’assurer au locataire la possession paisible de la chose louée après délivrance de celle-ci. Cette garantie, pesant sur le bailleur, peut jouer lorsque le locataire a été troublé dans sa jouissance en raison d’un fait des tiers ou de son fait personnel.

S’agissant de la garantie d’éviction du fait des tiers, et par application des dispositions de l’article 1725 du Code civil :

« Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel »

En effet, la Haute juridiction vient rappeler cette règle en indiquant que le bailleur n’est pas tenu responsable des troubles de fait qu’apportent les tiers contre lesquels il appartient seulement au locataire de se défendre.

En revanche, cet arrêt vient préciser que le bailleur doit garantir le locataire contre les troubles de droit dont l’origine provient de tiers.

C’est d’ailleurs ce qu’indique l’article 1726 du Code civil par application duquel :

« Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire »

Ainsi, s’agissant de la garantie d’éviction du fait des tiers, le bailleur n’est tenu responsable que des troubles de droit que subis le locataire dont il doit le garantir et non des troubles de fait.

Au surplus, la Cour de cassation apporte également de précisions sur la garantie d’éviction du fait personnel pour laquelle le bailleur est tenu à pleine garantie.

Effectivement, il ne peut lui-même troubler de droit ou de fait la jouissance de son locataire étant donné que précisément son obligation, en vertu de sa qualité de bailleur, est d’assurer la jouissance paisible du locataire dans les lieux loués.

Par conséquent, aucune distinction n’est faite entre les troubles de droit et les troubles de fait lorsqu’est en cause la garantie d’éviction du fait personnel du bailleur, ce dernier sera obligé de garantir son locataire peut importe la nature du trouble.

Pour remarque, dans cet arrêt, la Cour vient condamner la société bailleresse de garantir son locataire du trouble causé par les héritiers de l’un de ses associés décédés.

Il est alors fait application de la garantie d’éviction du fait personnel du bailleur car les associés ne sont pas considérés comme des tiers à la société bailleresse.

(Cass. Civ 3ème., 09 mars 2023, n°21-21.698)