Par un arrêt en date du 15 juin 2022, la Cour de cassation apporte la solution inédite selon laquelle il est possible pour l’acquéreur d’un bien, atteint d’un vice caché, victime de dol de la part du vendeur, d’intenter une action en nullité sur le double fondement : garantie des vices cachés et dol.

Effectivement, la Cour confirme la possibilité de cumuler une action en résolution de la vente pour garantie des vices cachés et une action en nullité pour dol.

Elle apporte d’ailleurs des précisions s’agissant des deux notions fondamentales que sont le vice caché et le dol.

Pour mémoire, le dol est posé à l’article 1137 du Code civil :

« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges »

La Haute juridiction civile vient préciser qu’il n’est pas nécessaire, pour caractériser un dol, de démontrer que le vendeur savait que c’était un élément déterminant du consentement de l’acquéreur. 

En effet, il est totalement indifférent que le vendeur eût connaissance du caractère déterminant du fait dissimulé.

Par conséquent, pour caractériser un dol, il suffit de prouver indépendamment une dissimulation du vendeur d’une part, et le caractère déterminant de l’information d’autre part.

Au surplus, la garantie des vices cachés, dont est tenu un vendeur, est posée à l’article 1641 du Code civil :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus »

La Haute juridiction vient élargir la portée de la notion de vice caché en qualifiant un événement naturel et extérieur à l’immeuble de « vice caché ».

Il ne suffit donc plus de démontrer un défaut interne et structurel du bien vicié, comme auparavant.

Cet arrêt apporte donc des précisions supplémentaires permettant de mieux définir la notion de vice caché.

Par conséquent, il est désormais possible de caractériser un vice caché, même si ce dernier constitue un phénomène extérieur, naturel, dont la survenance est imprévisible. 

(Cass. Civ 3ème, 15 juin 2022, n°21-13.286)