Dans un arrêt du 7 mai 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur la question de l’incidence d’un dépôt de garantie élevé sur la fixation du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial.

En l’espèce, la société locataire, exploitant des locaux à usage industriel et commercial, contestait le montant du loyer proposé lors du renouvellement de son bail.

Elle invoquait notamment des conditions contractuelles qu’elle estimait déséquilibrées, en particulier l’obligation de payer les loyers trimestriellement et d’avance, ainsi que celle de verser un dépôt de garantie équivalant à six (6) mois de loyer TTC.

A son sens, ces obligations devaient être prises en compte pour obtenir une réduction de la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce, qui permet d’intégrer, parmi les éléments de fixation du loyer renouvelé, les « obligations imposées au locataire » lorsqu’elles excèdent les obligations légales ou les usages et ne sont assorties d’aucune contrepartie.

La Cour de cassation rejette cette analyse. Elle rappelle qu’un dépôt de garantie, même élevé, n’est pas en soi constitutif d’une charge justifiant une diminution du loyer, dès lors qu’il donne lieu à une contrepartie au profit du locataire.

En l’occurrence, la Cour d’appel avait constaté que les sommes versées au titre du dépôt de garantie produisaient des intérêts, conformément à l’article L. 145-40 du Code de commerce, dès lors qu’elles excédaient deux (2) mensualités de loyer.

Il y avait donc bien une contrepartie, ce qui excluait tout déséquilibre.

Cet arrêt confirme que les clauses imposant des garanties financières importantes, comme des dépôts de garantie de plusieurs mois de loyer ou un paiement anticipé des échéances, sont licites dès lors qu’elles respectent le régime légal de la contrepartie.

En résumé, ce n’est pas le montant du dépôt ou le mode de paiement qui compte, mais l’existence d’un équilibre contractuel, assuré ici par le versement d’intérêts au locataire.

L’essentiel est donc de pouvoir caractériser la réalité d’une contrepartie.

Il convient de fait d’être vigilant et, si besoin, de solliciter un avis éclairé.

(Cass. Civ 3è. 07.05.2025, no 23-15.394)