Dans un arrêt très récent du 18 septembre dernier, la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur le bien-fondé du locataire à invoquer à titre d’exception d’inexécution des manquements du bailleur pour justifier le non-paiement de son loyer.

Dans cette affaire, il était reproché au bailleur de ne pas avoir respecté ses obligations et notamment de ne pas permettre un usage du bien à celui auquel il était destiné.

En conséquence, le preneur s’était abstenu de régler le prix du loyer.

La Cour de Cassation vient confirmer le droit du preneur de se prévaloir d’une exception d’inexécution liée aux manquements par le bailleur à ses obligations qui rendent le bien objet du bail impropre à l’usage auquel il était destiné pour refuser à juste titre le paiement de son obligation qui constitue, pour le preneur, son obligation essentielle, comme l’obligation essentielle à la charge du bailleur est l’obligation de délivrance à l’usage auquel il est destiné.

La Cour de Cassation rappelle en outre dans cette espèce qu’il n’était pas nécessaire que le preneur adresse une mise en demeure en ce sens.

La Cour de Cassation adopte donc une position relativement souple pour le preneur, notamment en n’exigeant pas de formalisme par une mise en demeure préalable.

Il faut donc être vigilant que l’on soit bailleur ou preneur, et ne pas hésiter à consulter pour connaitre et faire valoir ses droits.

(Cass. 3è civ. 18.09.2025, n°23-24.005)