CLAUSE DE NON-CONCURRENCE ET DESPECIALISATION PARTIELLE

 

La Cour de Cassation a eu à connaitre d’un litige relativement fréquent opposant un bailleur à son preneur s’agissant d’une clause de non-concurrence ou d’exclusivité prévue au bail commercial.

En l’occurrence, la société MIDAS, preneur, avait pris l’engagement de ne pas exercer d’activité de pneumatique en contrepartie de l’engagement du bailleur de lui assurer l’exclusivité et la non-concurrence pour toutes les activités de vente et pose d’éléments – concernant les échappements et amortisseurs – autorisées par le bail.

Par contrat séparé du même jour, la société bailleresse mettait à disposition de la société MIDAS un emplacement commercial dans le même ensemble immobilier qui regroupait d’autres sociétés exerçant des activités dans le domaine automobile, la société MIDAS s’engageant à respecter son activité « spécialisée », en contrepartie de quoi lui était accordée et réservée l’exclusivité de cette spécialité.

 

Néanmoins, la société MIDAS a souhaité bénéficier de la possibilité d’obtenir la déspécialisation partielle pour lui permettre d’exercer une activité de vente, pose et réparation de pneumatiques.

Le bailleur s’est opposé à cette demande sur le fondement des clauses d’exclusivité prévues aux différents baux commerciaux régularisés au profit des différents preneurs occupant les locaux de l’ensemble commercial.

La Cour de Cassation a estimé que ce refus était injustifié dans la mesure où la déspécialisation partielle doit s’apprécier au regard du caractère connexe ou complémentaire des activités dont il est demandé la jonction, sans qu’une éventuelle clause de non-concurrence ou d’exclusivité ne puisse justifier un refus de cette déspécialisation partielle dès lors que les conditions objectives sont réunies.

Par cet arrêt, la Cour de Cassation vient remettre en cause des clauses de non-concurrence ou d’exclusivité qui sont régulièrement pratiquées par les bailleurs, notamment dans le cadre de centres commerciaux.

Ces clauses de non-concurrence ont été validées par la Cour de Cassation, et ce de façon constante.

Néanmoins, la limite à l’application et à l’efficacité de cette clause est remise en cause par le droit « objectif » de solliciter le bénéfice de la déspécialisation partielle.

Il convient donc d’être extrêmement vigilant dans la rédaction des clauses des baux commerciaux et, le cas échéant, se prémunir de toute responsabilité en prévoyant cette hypothèse à l’égard du preneur bénéficiant d’une telle exclusivité du fait de clauses de non-concurrence prévues aux baux commerciaux régularisés avec d’autres sociétés « preneurs » de locaux voisins.

(Cass. 3ème civ. 15/02/2012, n° 11-17213)

 

 

 

Johanna AZINCOURT

SELARL Philippe OLIVE –Johanna AZINCOURT

Cabinet d’Avocats – RENNES

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