Lettre N°22 du 15/10/2014

CONTACT

Philippe OLIVE

Ancien Bâtonnier
Spécialiste en droit public et en droit international et de l’Union Européenne

Johanna AZINCOURT

DESS Concurrence – Distribution

Mathilde LE GUEN

Master II – Contentieux publics

Pierre CHAUTY

Master II – Droit Economique

Avocats à la Cour

25 Boulevard de la Liberté
BP 60104
35101 RENNES CEDEX 3
Tél. 02 99 79 75 50
cabinet@olive-azincourt.com

NOTA BENE

  • Pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ayant clos leur exercice le 31 juillet 2014 : la télétransmission de la déclaration annuelle des résultats et des documents annexes est à faire pour le 31 octobre 2014.
  • Taux au 2e trimestre 2014
    ICC : 1621
    ILC : 108,50
    ILAT : 107,44
  • Pour plus d’actualités, visitez notre nouveau BLOG : https://www.azincourtavocats.fr
  • @Mathild_LE_GUEN

BREVES

DROIT COMMERCIAL

  • La loi Pinel du 18 juin 2014 (n°2014-626 publiée au JO le 19 juin) relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises a réformé le statut des baux commerciaux en modifiant, notamment – mais pas exclusivement – des dispositions relatives à la durée des baux.
    Sont notamment à noter les modifications suivantes :

    -suppression de la faculté pour les parties au bail de déroger à la résiliation triennale bénéficiant au preneur ; désormais le bailleur ne pourra prévoir au terme de son bail une clause dérogeant à cette faculté, à l’exception des baux portant sur des locaux monovalents ou des locaux à usage de bureaux ou de stockage, ainsi qu’à l’exclusion des baux d’une durée supérieure à 9 années, pour lesquels la dérogation reste admise ;

    -faculté de résiliation du bail commercial à tout moment par le preneur pour bénéficier de ses droits à retraite ou d’une pension d’invalidité ;

    -portée de la durée du bail dérogatoire de 2 à 3 (trois) ans ;

    -délivrance du congé par acte extra-judiciaire ou – désormais – par lettre recommandée avec AR – à l’exclusion des congés portant demande en renouvellement par le preneur, de la réponse du bailleur à la demande en renouvellement et de la demande du bailleur qui accepte le renouvellement mais souhaite une modification du prix du bail : dans ces hypothèses, seul l’acte extra-judiciaire reste admis.

  • La loi du 04 août 2014 (n° 2014-873 publiée au JO le 05 août) sur l’égalité réelle entre les hommes et les femmes apporte de nouveaux droits aux salariés et de nouvelles obligations aux employeurs, dans le but d’une part de rééquilibrer les droits entre les hommes et les femmes au sein de l’entreprise (1), d’autre part de favoriser la conciliation entre vie privée et vie professionnelle des salarié(e)s de l’entreprise (2).
    Ainsi à titre d’exemples :

    (1) rééquilibrage hommes/femmes :

    -dans l’évaluation des risques professionnels

    -dans la formation

    -pour la représentation des femmes au sein des conseils d’administration et de surveillance

    (2) conciliation vie privée / vie professionnelle :

    -interdiction de rompre le contrat de travail pendant les 4 semaines suivant la naissance de l’enfant, sauf faute grave du salarié ou impossibilité de maintien dans l’entreprise pour un motif étranger à l’arrivée et la présence de l’enfant

    -autorisation du conjoint de la femme enceinte – ou de la personne salariée liée avec la femme enceinte par un PACS – de s’absenter 3 fois pour assister à des examens médicaux obligatoires dans le cadre du suivi de la grossesse

    -extension du congé légal de « mariage » de 4 jours « au PACS ».

FOCUS

DROIT A REMUNERATION DE L’AGENT IMMOBILIER

La Cour de Cassation vient rappeler – si besoin était – l’importance et le caractère obligatoire d’un mandat écrit préalable à toute intervention dans le cadre d’une opération immobilière pour prétendre à un droit à rémunération. (Cass. 1ère civ., 18.06.201 – n°13-13553)

En effet, l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 prévoit expressément que : « Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : “Transactions sur immeubles et fonds de commerce” ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties ».

En l’espèce, l’agent immobilier réclamait le paiement de sa « commission » sur le fondement de l’enrichissement sans cause au motif de la régularisation de la vente immobilière directement entre l’acquéreur et le vendeur, aux conditions et prix prévus au projet d’acte de vente rédigé par l’agent immobilier, mais non suivi d’effet.

La Cour d’Appel a fait droit à la demande de l’agent immobilier, considérant que les parties n’étaient liées par aucun mandat, que les dispositions de la loi Hoguet n’avaient pas vocation à s’appliquer, et que le bénéfice par l’acquéreur du travail de l’agent immobilier justifiait une indemnisation.

La Cour de Cassation rappelle que la prestation de l’agence avait été effectuée dans le cadre d’une prestation d’intermédiaire dans une opération immobilière et, par conséquent, les dispositions de la loi Hoguet d’ordre public excluaient l’application de tout autre fondement juridique, en l’espèce la notion d’enrichissement sans cause.

Ainsi, selon cet arrêt, s’il n’existe aucun mandat écrit préalable à la régularisation d’une l’opération immobilière, l’agent immobilier ne peut prétendre à aucun droit à rémunération sur un autre fondement juridique.

Johanna AZINCOURT
Droit des affaires
Droit économique
Droit social
cabinet@olive-azincourt.com

MOTIVATION DES CONCLUSIONS DU COMMISSAIRE ENQUETEUR ET JURISPRUDENCE DANTHONY

En application des dispositions de l’article R. 123-19 du code de l’urbanisme, le commissaire enquêteur doit motiver ses conclusions déposées à l’issue de l’enquête publique.

Ainsi, au terme de la jurisprudence constante, si le commissaire enquêteur n’est pas tenu de répondre à toutes les observations qui lui sont présentées, une analyse insuffisante des observations recueillies est de nature à vicier l’ensemble de la procédure (> Cour administrative d’appel Marseille, 3 février 2000, n°96MA10662 et 96MA10759).

Or, par un arrêt en date du 9 avril 2014, la Cour administrative d’appel de Douai a entendu assouplir la jurisprudence en vigueur en faisant application de la décision Danthony du Conseil d’Etat 23 décembre 2011 en jugeant ainsi que « le vice qui a entaché le rapport du commissaire enquêteur, qui s’est borné à signaler les observations figurant dans l’un des trois registres, n’a pas, en l’espèce, privé les intéressés de la garantie qui s’attache à la prise en compte des appréciations, suggestions et contre-propositions émises par le public lors de l’enquête publique ou exercé une influence sur la décision attaquée ».

En l’espèce, au vu des conclusions succinctes du commissaire enquêteur, il a également été estimé que celles-ci « ayant conduit à l’avis favorable du commissaire enquêteur ne sont pas à la mesure des enjeux du projet et des critiques émises ».

« Dans ces conditions, et même si ce vice n’a pas, en l’espèce, exercé d’influence sur le sens de la décision prise par le préfet, il a privé le public de la garantie qui s’attache à l’expression d’une position personnelle du commissaire enquêteur dont le caractère se manifeste par la motivation des conclusions et non seulement par l’avis rendu ; »

Mathilde LE GUEN
Droit public
Droit de l’urbanisme
Droit de l’expropriation
cabinet@olive-azincourt.com

RESILIATION D’UNE PROMESSE DE VENTE ET PREEMPTION

Pour rappel, en matière de préemption, la vente est parfaite à la date à laquelle l’autorité titulaire du droit de préemption adresse au déclarant sa lettre de notification de la décision de préemption.

En revanche, il apparait que la notification à la commune de la résiliation de la promesse de vente avant la notification de la décision de préemption fait obstacle à la prise d’effet de cette dernière.

C’est en effet ce qu’a jugé la Cour de Cassation par une décision très récente du 17 septembre 2014 ( n°13-21.824).

En l’occurrence, à l’occasion de la promesse de vente, le vendeur avait notifié une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la commune dans la mesure où le bien était soumis au droit de préemption.

Ainsi, la commune avait notifié sa décision de préempter le bien dans les deux mois de la notification de la DIA, par lettre du 2 avril réceptionnée le 3. Or, par lettre recommandée du 1er avril réceptionnée le 3 par la commune, le Notaire des vendeurs informait la commune de ce que la promesse de vente avait été résiliée.

Ainsi, selon la Cour de cassation : « la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que l’offre de vente résultant de la déclaration d’intention d’aliéner constituait jusqu’à son acceptation par le titulaire du droit de préemption une simple pollicitation qui pouvait être rétractée unilatéralement, a pu en déduire que la décision de préempter n’avait pu prendre effet puisqu’à sa notification intervenue au mieux le 3 avril, Mme X… avait rétracté son intention d’aliéner avant que la commune ne lui signifie son intention d’acquérir ; »

Mathilde LE GUEN
Droit public
Droit de l’urbanisme
Droit de l’expropriation
cabinet@olive-azincourt.com
SELARL OLIVE – AZINCOURT
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