REFORME DU BAIL COMMERCIAL

Le 5 juin dernier, le Sénat a définitivement adopté le projet de loi Pinel, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Ce texte comporte un volet sur le bail commercial, dont voici les points clés.

L’article L.145-5 du Code de commerce est modifié pour allonger la durée des baux dérogatoires de deux à trois ans. A l’expiration de cette durée, le bail pourra être prolongé mais devra respecter le régime classique du bail commercial.

L’article L.145-4 du Code de commerce est également modifié : il ne sera plus possible de déroger, par convention entre les parties, à la faculté offerte au preneur de donner congé à l’expiration d’une période triennale.

L’une des dispositions majeures est cependant le plafonnement de la révision des loyers. S’agissant de la révision du loyer lors du renouvellement ou lors de la révision triennale, ou même en application d’une clause d’échelle mobile, le bailleur ne pourra pas imposer au preneur une hausse de loyer supérieure à 10% du dernier loyer acquitté au cours de l’année précédente.

De même, l’indice du coût de la construction ne pourra plus servir à calculer le loyer révisé, seuls les indices des loyers commerciaux et des loyers des activités tertiaires étant désormais cités aux articles L.145-34 et L.145-38 du Code de commerce.

Un article L.145-40-1 est également créé, qui prévoit expressément la réalisation d’un état des lieux lors de la prise de possession des locaux par le preneur. Le nouvel article L.145-40-2 oblige quant à lui le bailleur à dresser chaque année un inventaire précis et limitatif des charges et impôts dus par le preneur. Lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les trois années suivantes devra également être transmis au preneur, avec un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes.

Enfin, le nouvel article L.145-46-1 du Code de commerce offre un droit de préférence au preneur en cas de vente de l’immeuble.

Ces nouvelles dispositions s’appliqueront aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi.

 

Johanna AZINCOURT

Pierre CHAUTY

Avocat au Barreau de RENNES

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